La compra de una propiedad significa una decisión importante en la vida de una persona o de una familia. Esto significa sacrificio y decisión, Por esta razón Grupo MCF Kubika S.A. de C.V.  Le brinda una guía de algunos de los pasos que consideramos tomar en cuenta para hacer una operación sencilla y exitosa. 

Búsqueda

La búsqueda de la propiedad se puede complicar si no tomamos en cuenta una serie de factores que consideramos de suma importancia para la toma de decisión.

Recomendamos hacer un listado de requerimientos y necesidades a cumplir para una buena decisión.

*** La Zona: Es muy importante determinar el área y/o zona donde se desee vivir. Se debe considerar las características de la misma para saber si esta cumple con los mayores requerimientos y necesidades para una formar de vida o de negocios.

*** La Zona es determinante para la toma de decisiones en muchas ocasiones.  La zona en elección en muchas ocasiones con lleva a una serie de gastos adicionales a considerar por lo que representa una mayor capacidad económica.

*** Características de la propiedad. Los requerimientos se consideran son en base al tamaño de la familia o negocio. Se deberá elegir si es: Departamento, Casa, etc. Así como de los requerimientos por cumplir según las necesidades. M2 Terreno, M2 Construcción, Habitaciones, Baños, estacionamientos, o según sea el caso que tipo de amenidades cuenta la propiedad.

*** Gastos a considerar: Para la toma de decisión en la compra de una propiedad se debe considerar los siguientes gastos:

*** Gastos inmobiliarios, Gastos Notariales, Impuestos, Hipotecas y mantenimientos (según sea el caso) 

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Consejos que observar al visitar una propiedad.

 

Normalmente una vez que el cliente toma la decisión de visitar una propiedad se recomienda ir con un agente de ventas que la represente o una persona de su confianza. Esto es con el propósito de evitar algún tipo de riesgo, así como el ir acompañada por alguien de su confianza y así podrá tener otro punto de vista de la propiedad de su interés. 

Antes de tomar cualquier tipo de decisión es conveniente visitar la propiedad en horarios distintos, por el día y por la noche para poder evaluar la zona, así como el movimiento que la rodea y verificar que la propiedad es la deseada.

La propuesta económica

La propuesta económica se deberá de realizar una vez que el cliente determine que la propiedad cumple con todos y cada uno de los requerimientos y necesidades de su interés.

La propuesta económica será ofertada por el comprador y el vendedor estará en su derecho de aceptar o rechazar la misma y que es de común acuerdo entre ambos. 

El comprador podrá hacer un pago como anticipo de una cantidad no significativa como apartado de la misma. En caso de no concretarse la operación el vendedor deberá de regresar la cantidad ofrecida como apartado. Esto deberá de realizarse bajo un documento escrito y firmado por ambas partes. Una vez de común acuerdo el vendedor deberá de recolectar todos y cada uno de los documentos correspondientes para continuar con el trámite siguiente.

 

 

Contrato privado de Compraventa. Firma y Aceptación

 

Una vez que el vendedor y el comprador se comprometen a seguir con la operación inmobiliaria de compraventa de la propiedad de interés para el comprador se realizará un contrato privado de compraventa entre las partes interesadas. Los cuales deberán de identificarse cada uno con la documentación que acredite sus respectivas personalidades. El propósito del contrato privado de compraventa es el de salvaguardar los intereses de ambas partes y la protección bilateral de los interesados. Este documento deberá de ser redactado por una persona que tenga los conocimientos legales con el propósito de proteger a ambas partes, así como se recomienda que se firme ante notario público seleccionado por alguna de las partes para ratificación de firmas del documento de compraventa.

Antes de la firma se deberá de estar de común acuerdo entre las partes todas y cada una de las cláusulas que integraran el presente contrato de compraventa. Las cláusulas que se podrán especificar serán las siguientes:

a.-Se deberá de especificar la cantidad entregada como anticipo y de común acuerdo en adquirir la propiedad en cuestión, así como el tipo de moneda. Normalmente se acostumbra el diez por ciento del monto total de la transacción. En caso de que el comprador cancele la operación será acreedor a la penda de perder el anticipo entregado al vendedor. Si el vendedor cancelara la operación será acreedor a la penda del doble del anticipo recibido. Estas cláusulas podrán variar si así lo menciona y está escrito en el contrato de compraventa.

En el contrato de compraventa queda establecido el precio de compra venta, la fecha o plazo de la escrituración, la designación del notario público seleccionado por alguna de las partes, la documentación previamente solicitada para el cumplimiento de la integración de la carpeta del inmueble, la información verificada de todos y cada uno de documentos personales, precio total pactado de la propiedad, cantidad económica como anticipo o adelanto, cláusulas de común acuerdo y firmas.

 El tiempo y proceso de escrituración ante el Notario público, así como la integración de los documentos ente el Registro Público de la Propiedad y del Comercio puede demorar o tardar hasta tres semanas promedio aproximadamente, El tiempo estimado es considerando a partir de la integración total de la carpeta de documentación de la propiedad por parte del vendedor y de la documentación de comprador hasta la firma de escrituración del inmueble. 

Escrituración

La escrituración es el acto legalmente regulatorio para dar fe ante notario público de una actividad de compraventa de un inmueble dentro del territorio nacional. 

El notario es el encargado de solicitar la documentación, cotejar y verificar la veracidad y autenticidad de la misma, así como situación jurídica e impositiva del inmueble esto es con el propósito de que las partes este completamente seguras de que la actividad de compraventa es legal e inscrita ante el registro público de la propiedad y comercio en los organismos correspondientes de la entidad y así poder otorgar las escrituras correspondientes al comprador a su nombre.

Documentación solicitada por el notario para escrituración

*** Escritura pública o titulo original inscrita ante el Registro público de la propiedad y comercio. RPPC 

***Contrato privado de compraventa, en caso de haberse firmado

***Boletas de predial y recibo de agua original y al corriente de pago del último periodo 

***Avalúo de un profesional vigente

***Documentos originales personales de las partes involucradas (acta de nacimiento, identificación oficial y, en caso de estar casado, acta de matrimonio y la identificación oficial del cónyuge)

***Carta de autorización de crédito, la cual te debe ser entregada por la institución financiera a la que lo hayas solicitado

El pago

El pago es la culminación y terminación de la operación de compraventa del inmueble en cuestión. El comprador entregara el pago correspondiente al valor de la operación menos los pagos anticipados. De esta manera queda asentado ante el notario y registrado ante RPPC el bien inmueble y que a sido pagado y liquidado por el comprador al vendedor el cual recibe de conformidad la cantidad pactada por la compraventa. Con esto queda asentada la entrega oficial del inmueble.

Los gastos notariales, expedición e inscripción ante RPPC deberán de liquidarse en ese momento de común acuerdo entre las partes al notario. Por lo general los gastos notariales y registros devengados son liquidados por la parte compradora. 

Se realiza junto con la escrituración, allí queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. Es posible acordar la división de gastos, pero por lo general los que deberás afrontar como comprador de un inmueble son aquellos generados por la expedición e inscripción de tu título:

En la compra de un inmueble, sea casa o departamento en condominio se deberá de entrega copia del régimen de propiedad en condominio, así como el documento que acredite que no se tienen adeudos con el condominio y deberán de ser emitidos por la administración del condominio.

Pagos por realizar:

Comisión pactada en porcentajes sobre el valor total del inmueble, por concepto de servicios de publicidad y labores compra o venta del inmueble según sea el caso.

Gastos Notariales y de escrituración respectivamente. Incluye todos y cada uno de los tramites de inscripción ante el registro público de la propiedad RPPC de la entidad correspondiente, etc.

Que impuestos se requieren pagar:

***Impuesto a valor agregado I.V.A.

***Impuesto ISR

***Impuesto sobre adquisición de inmueble (ISAI) Estatal.

LAS OBLIGACIONES POR PARTE DE NOTARIO PÚBLICO

El Notario tendrá la obligación de llevar la operación de compraventa de una manera segura, transparente y legal jurídicamente y hacer todos y cada uno de los registros correspondientes ante las autoridades correspondiente, así como ante RPPC del inmueble en sus entidades federativas.

***Entrega del cálculo del ISR con acuse de recibo.

***Entregar todos los impuestos retenidos del vendedor y del comprador quince días después de la firma de escritura.

***Entrega de factura complementaria electrónica de la comprobación de los impuestos retenidos.

***Entrega de la factura electrónica de honorarios y gastos notariales.